宅配業として、街中を走り回ることで改めて思いました。

こんなにも家ってあるんだということ。

 

 

一軒家からマンション、アパート、ビルまで。

よくこんな場所に家を建てれたな〜と思うお宅が結構あります。

どこもかしこも明かりがついている？という訳ではなく、ひと気のない場所も数多くあることに気づきます。

 

 

今の新築が建売住宅が基本

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建売とは、お客さんがそこの土地を購入してから家を建造するのではなく、あらかじめ住宅会社が土地を買い占め、そこにまとめて同じような家を数件作るやり方。

お客さんは作られた家を買うか？買わないか？の判断になる

 

 

1件ずつ作るよりもまとめて、作った方がコストは下がります。

それが売れたら、利益は多く売主に入る計算。

 

例

違う場所で1件ずつ　　1件のコスト3000万　✖️ 　5 　＝＝　１億５０００万円


まとめて5件同じ場所　　1件のコスト2000万円　✖️ 　5 　＝＝　１億円

 

それだけ施工業者に安く発注できる。

 

 

 

 

今ではいたるところで、建売住宅を建造しています。

しかも早い。

整地しているなと思ったら、次の週には柱を立てている。

気づいたらもう出来上がっているような感じ。

見た目はよくできているが、実際のところ中身はどうなんでしょうね？？？？

 

30年後とかに一気に欠陥問題が多発しそうな気がしますが・・・・その頃にはもう作った会社は計画倒産させていることでしょうが。

 

 

 

 

さて、そんなに作りまくって大丈夫なのか？

 

 

大丈夫じゃありません。

ただでさえ日本は少子高齢化

生涯独身増加

毎年５０万人以上の日本人が減っていっています。

 

 

 

これから空き家はどんどん増えていきます。

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人口が毎年５０万人以上いなくなっている日本

 

2021年

住宅総数　6242万戸

空き家件数　846万戸

空き家率は13.6％

 

 

空き家率

東京10.6％

神奈川10.7％

愛知11.2％

千葉12.6％

・
・
・

山梨21.3％

和歌山20.3％

長野19.5％

 

 

 

2033年予想

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総住宅数　7126万戸

空き家総数　2167万戸

空き家率30％を超える

 

 

近い将来住宅は、暴落する可能性があります。

 

すでに住宅は余っているわけです。

 

探せば新築の半値でもそれなりの物件が買えます。

そして、情報が出ていない空き家物件も恐ろしいほどたくさんあるはずです。

 

現時点で846万戸の家が空き家ですから・・・・それがあと１０年後には2.5倍になる予想

 

不動産屋だけではなく、自分が住もうとしている地域の人に話を聞くのも良いかもしれません。

 

わざわざ３５年の途方のない先まで払い続けるローンを組む必要はあるのでしょうか？

 

 

名古屋でも一件軒で高齢者（買い物行くにも不自由なくらい）が１人で住んでいるなんていう家もかなりあります。（宅配で行きますから）

逆に若者は、賃金が上がらないためいつまでも２０平米のアパートやマンションに住み続けるような状態。

外国人労働者に至っては、タコ部屋状態。

 

 

 

            

 

 

さらに大規模マンションやタワマンなんか。

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大規模マンションが多く作られたのは１９９０年ごろ。

バブルの勢いに任せて、そこら中で大規模なマンションが作られます。

 

しかし、残念ながら空室は増えていっている。

 

人が少なくなったということもありますが、一番は老朽化ですね。

３０年も経てば、あらゆる設備は古くなっている。

大規模修繕も間近。

今のうちに新しいところに引っ越そうという感じです。

 

 

 

 

タワマンも同じです。

できた時にいい部屋を買うのは誰か？

それはお金持ちです。

まず、大手デベロッパーはお金持ちに話を持って行きます。

上層階で2億円ですが、まず値段が下がることはありません。

とりあえず購入したら2億３０００万円ほどで売却できると思います。

そうやって転売ゲームが繰り返されます。

 

そんなタワマンもでき始めてから２０年なんかに突入。

大規模修繕が迫っています。

しかし、タワマンの大規模修繕というのは今までのノウハウがない。

ただでさえ、高層階（４０階とか５０階）という構造ですから、修繕するには普通のマンションの比ではないことはすぐにわかります。

 

 

 

それを払えうだけの余力があるのだろうか？

当然投資目的の富裕層は、利益を得てもういません。

残っているのは、無理をして買った一般層や中国の投資家。

 

 

 

 

 

なぜ東京のタワマンは高騰しているのか？

これは日本人だけが買っているわけではありません。

日本の富裕層や中国の富裕層アメリカの投資会社が投機目的で買い漁っている

そのため値段は高騰し、住んでいない部屋も多くある

 

（中国は土地を購入することはできません。７０年をすぎると国に返さなければいけない）

 

そして、大規模マンションの大変こと

必ず大規模修繕しなければいけない

このお金は住民が毎月払っています

 

 

管理費

修繕積立費

今の段階で大規模修繕に足りないマンションが増えてきている。

そうなれば、今住んでいる住民が一時金として１００万単位のお金が必要となってきます。

 

 

 

 

 

 

            

 

 

 

 

 

 

もはや完全にバグってる

 

１K25平米で3500万円？

月13万円で貸しても年156万円

１０年で1560万円

2０年で3120万円

25年で常に入居者がいてやっとペイするような値段。

 

しかもこれはマンションを一括で買った時の値段のみ

3500万円をローンを組めば支払いは5000万円

さらに固定資産税

大規模修繕

部屋の補修

 

 

 

            

 

 

 

今の高値は幻想に近い

 

 

不動産取引が過去最高

取引は頻繁に行われているが、それは業者間での取引が多く含まれている

 

コロナの影響で都心を出る人が少なからず話題になりました。

 

東京　＝　危険

田舎　＝　安全

 

そういった状況では、できるだけ早く売りたいと思うはずです。

 

２０００万円で売りに出しす。

値切りされて1900万で売る

１９００万円で買った人はすぐさま

２２００万円で売り抜ける

 

 

投資用マンション８００万円

７００万円で即決

１０００万円で売り抜ける

 

そういったことが頻繁に行われています。

 

 

 

 

 

 

 

地方はどうなる？

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地方はさらに悲惨なことになる

インフラを整備できなくなっていくことでしょう。

高齢化率４０％以上の街

地方交付税３０％以上の街

廃村　廃町　なんていう言葉も増えていくかもしれません。

 

１枚のビラ｜田舎の全てが詰まった１枚【地方回帰】

 

 

 

 

 

 

中古市場の値段が暴落していく

 

空き家がそこら中にある中で、建築会社は儲かるからと建売をバンバン供給。

これが意味するのは、中古の家が全く売れなくなっていく

現にその兆候は起きています。

 

 

 

都市近郊の空き家や売り物件を見ると1970年代の家が多く売りに出されている。

 

値段は500万円1000万円いかないぐらい

 

1990年代のものになると1000万年から1500万円で買える。

 

だいぶ安いと思いそうですが・・・・これが全く売れなくなっていく

 

 

理由は、

築５年から新築未入居の物件が２0００万円ぐらいから買えるようになっているから

 

 

建売住宅です。

 

同じ敷地に5軒ほどの1軒家をいっぺんに作るやり方。

これにより、1軒ずつ作るよりもコストがだいぶ抑えられるわけです。

同じ現場で同じ行程を順番にやっていくだけですから。

 

 

2000万円で新築？30年の落ちの1軒家１５００万円？人はどちらを買うでしょうか？

 

ほとんどの人は、住宅購入となると感覚がマヒしています。

３０年も経っているんだから補習とか入れたらまたお金がかかっちゃうよ〜

どうせローンだし、毎月２〜３万増えるくらいでしょ？

５００万円しか違わないなら新築にしようよ。と奥さんは言うことでしょう

 

 

 

 

 

この先、人口減少で古い物件はさらに売れなくなっていくことでしょう

 

そうなれば価格競争がおき、建売も売れなくなる。または値段を下げざるをえない。

 

ましてや１９７０年代の家なんて売れようがありません。

 

解体にするにもお金がかかります。

 

木造　3〜5万円/坪

鉄骨　5〜７万円/坪

RC鉄筋コンクリート　6〜８万円/坪

 

５０坪　165平米で

木造　　　180〜２５０万円

鉄骨　   　 200〜300万円

RC   　　250〜４００万円

 

更地にすれば固定資産税が高くなります。

 

やむなく空き家としてそのままの形で残すことに・・・・

 

 

空き家を更地にすると土地にかかる固定資産税が高くなる。

更地にすることで、

建物にかかる固定資産税はなくなるため固定資産税は安くなると思ってしまいますが、

空き家を更地にすると土地にかかる固定資産税は最大6倍、都市計画税は3倍高くなってしまいトータルとして支払う税金が高くなってしまいます。

 

建物があるだけで減税制度が適用されます。

住宅用地特例

固定資産税　1/6

都市計画税　1/3

 

人が住まないと住宅は一気に悪くなっていきます。

荒地になり、治安の悪化。さらに周りは高齢化

さらにさらに、今後生涯独身の人口は増えていきます。

2040年には日本人の半分が独身になる

そんな人たちに1軒家は必要ではない

 

 

子供はすでに都会へ

実家は空き家に、しかし売れない

固定資産税、メンテナンス、は常にかかります。

 

さらにさらにさらに２０２２年、生産緑地問題・・・延長か？