【空き家問題】宅配をして感じたこと|家って世の中に腐るほどある

 

 

 

 

宅配業として、街中を走り回ることで改めて思いました。

こんなにも家ってあるんだということ。

 

 

一軒家からマンション、アパート、ビルまで。

よくこんな場所に家を建てれたな〜と思うお宅が結構あります。

どこもかしこも明かりがついている?という訳ではなく、ひと気のない場所も数多くあることに気づきます。

 

 

今の新築が建売住宅が基本


 

建売とは、お客さんがそこの土地を購入してから家を建造するのではなく、あらかじめ住宅会社が土地を買い占め、そこにまとめて同じような家を数件作るやり方。

お客さんは作られた家を買うか?買わないか?の判断になる

 

 

1件ずつ作るよりもまとめて、作った方がコストは下がります。

それが売れたら、利益は多く売主に入る計算。

 

例

違う場所で1件ずつ  1件のコスト3000万 ✖️  5  == 1億5000万円


まとめて5件同じ場所  1件のコスト2000万円 ✖️  5  == 1億円

 

それだけ施工業者に安く発注できる。

 

 

売主からすれば、儲けが大きい。

作れば作るほど儲かる。

住宅はさらに増加。

供給過多?売れたらあとは関係ないでしょ???

 

 

今ではいたるところで、建売住宅を建造しています。

しかも早い。

整地しているなと思ったら、次の週には柱を立てている。

気づいたらもう出来上がっているような感じ。

見た目はよくできているが、実際のところ中身はどうなんでしょうね????

 

30年後とかに一気に欠陥問題が多発しそうな気がしますが・・・・その頃にはもう作った会社は計画倒産させていることでしょうが。

 

 

 

 

さて、そんなに作りまくって大丈夫なのか?

 

 

大丈夫じゃありません。

ただでさえ日本は少子高齢化

生涯独身増加

毎年50万人以上の日本人が減っていっています。

 

 

 

これから空き家はどんどん増えていきます。


 

人口が毎年50万人以上いなくなっている日本

 

2021年

住宅総数 6242万戸

空き家件数 846万戸

空き家率は13.6%

 

 

空き家率

東京10.6%

神奈川10.7%

愛知11.2%

千葉12.6%

・
・
・

山梨21.3%

和歌山20.3%

長野19.5%

 

 

 

2033年予想


総住宅数 7126万戸

空き家総数 2167万戸

空き家率30%を超える

 

 

近い将来住宅は、暴落する可能性があります。

 

すでに住宅は余っているわけです。

 

探せば新築の半値でもそれなりの物件が買えます。

そして、情報が出ていない空き家物件も恐ろしいほどたくさんあるはずです。

 

現時点で846万戸の家が空き家ですから・・・・それがあと10年後には2.5倍になる予想

 

不動産屋だけではなく、自分が住もうとしている地域の人に話を聞くのも良いかもしれません。

 

わざわざ35年の途方のない先まで払い続けるローンを組む必要はあるのでしょうか?

 

 

名古屋でも一件軒で高齢者(買い物行くにも不自由なくらい)が1人で住んでいるなんていう家もかなりあります。(宅配で行きますから)

逆に若者は、賃金が上がらないためいつまでも20平米のアパートやマンションに住み続けるような状態。

外国人労働者に至っては、タコ部屋状態。

 

 

 

           
 

 

 

さらに大規模マンションやタワマンなんか。


 

大規模マンションが多く作られたのは1990年ごろ。

バブルの勢いに任せて、そこら中で大規模なマンションが作られます。

 

しかし、残念ながら空室は増えていっている。

 

人が少なくなったということもありますが、一番は老朽化ですね。

30年も経てば、あらゆる設備は古くなっている。

大規模修繕も間近。

今のうちに新しいところに引っ越そうという感じです。

 

 

 

 

タワマンも同じです。

できた時にいい部屋を買うのは誰か?

それはお金持ちです。

まず、大手デベロッパーはお金持ちに話を持って行きます。

上層階で2億円ですが、まず値段が下がることはありません。

とりあえず購入したら2億3000万円ほどで売却できると思います。

そうやって転売ゲームが繰り返されます。

 

そんなタワマンもでき始めてから20年なんかに突入。

大規模修繕が迫っています。

しかし、タワマンの大規模修繕というのは今までのノウハウがない。

ただでさえ、高層階(40階とか50階)という構造ですから、修繕するには普通のマンションの比ではないことはすぐにわかります。

 

 

 

それを払えうだけの余力があるのだろうか?

当然投資目的の富裕層は、利益を得てもういません。

残っているのは、無理をして買った一般層や中国の投資家。

 

 

 

 

 

なぜ東京のタワマンは高騰しているのか?

これは日本人だけが買っているわけではありません。

日本の富裕層や中国の富裕層アメリカの投資会社が投機目的で買い漁っている

そのため値段は高騰し、住んでいない部屋も多くある

 

(中国は土地を購入することはできません。70年をすぎると国に返さなければいけない)

 

そして、大規模マンションの大変こと

必ず大規模修繕しなければいけない

このお金は住民が毎月払っています

 

 

管理費

修繕積立費

今の段階で大規模修繕に足りないマンションが増えてきている。

そうなれば、今住んでいる住民が一時金として100万単位のお金が必要となってきます。

 

 

 

首都圏にある総戸数600超の某タワーマンションでは、

30年の修繕累計コストは50億円以上におよぶと見積もられている。

ところが、その間に見込まれる修繕積立金は半分にも満たない23億円。

 

 

 

           
 

 

 

東京港区 築20年 65平米 1億1700万円

東京港区 築24年 55平米  7790万円

港区赤坂 築3年  25平米  4980万円

新宿  築45年   37平米  3899万円

新宿  築2年   25平米  3480万円

渋谷 築11年   60平米  1億4000万円

中央区日本橋 築44年 55平米 5980万円

中央区日本橋 築7年 25平米  2830万円

 

 

 

 

もはや完全にバグってる

 

1K25平米で3500万円?

月13万円で貸しても年156万円

10年で1560万円

20年で3120万円

25年で常に入居者がいてやっとペイするような値段。

 

しかもこれはマンションを一括で買った時の値段のみ

3500万円をローンを組めば支払いは5000万円

さらに固定資産税

大規模修繕

部屋の補修

 

 

 

           
 

 

 

 

今の高値は幻想に近い

 

 

不動産取引が過去最高

取引は頻繁に行われているが、それは業者間での取引が多く含まれている

 

コロナの影響で都心を出る人が少なからず話題になりました。

 

東京 = 危険

田舎 = 安全

 

そういった状況では、できるだけ早く売りたいと思うはずです。

 

2000万円で売りに出しす。

値切りされて1900万で売る

1900万円で買った人はすぐさま

2200万円で売り抜ける

 

 

投資用マンション800万円

700万円で即決

1000万円で売り抜ける

 

そういったことが頻繁に行われています。

 

 

 

 

 

 

 

地方はどうなる?


 

地方はさらに悲惨なことになる

インフラを整備できなくなっていくことでしょう。

高齢化率40%以上の街

地方交付税30%以上の街

廃村 廃町 なんていう言葉も増えていくかもしれません。

 

1枚のビラ|田舎の全てが詰まった1枚【地方回帰】

 

 

 

 

 

 

中古市場の値段が暴落していく

 

空き家がそこら中にある中で、建築会社は儲かるからと建売をバンバン供給。

これが意味するのは、中古の家が全く売れなくなっていく

現にその兆候は起きています。

 

 

 

都市近郊の空き家や売り物件を見ると1970年代の家が多く売りに出されている。

 

値段は500万円1000万円いかないぐらい

 

1990年代のものになると1000万年から1500万円で買える。

 

だいぶ安いと思いそうですが・・・・これが全く売れなくなっていく

 

 

理由は、

築5年から新築未入居の物件が2000万円ぐらいから買えるようになっているから

 

 

建売住宅です。

 

同じ敷地に5軒ほどの1軒家をいっぺんに作るやり方。

これにより、1軒ずつ作るよりもコストがだいぶ抑えられるわけです。

同じ現場で同じ行程を順番にやっていくだけですから。

 

 

2000万円で新築30年の落ちの1軒家1500万円?人はどちらを買うでしょうか?

 

ほとんどの人は、住宅購入となると感覚がマヒしています。

30年も経っているんだから補習とか入れたらまたお金がかかっちゃうよ〜

どうせローンだし、毎月2〜3万増えるくらいでしょ?

500万円しか違わないなら新築にしようよ。と奥さんは言うことでしょう

 

 

 

 

 

この先、人口減少で古い物件はさらに売れなくなっていくことでしょう

 

そうなれば価格競争がおき、建売も売れなくなる。または値段を下げざるをえない。

 

ましてや1970年代の家なんて売れようがありません。

 

解体にするにもお金がかかります。

 

木造 3〜5万円/坪

鉄骨 5〜7万円/坪

RC鉄筋コンクリート 6〜8万円/坪

 

50坪 165平米で

木造   180〜250万円

鉄骨      200〜300万円

RC     250〜400万円

 

更地にすれば固定資産税が高くなります。

 

やむなく空き家としてそのままの形で残すことに・・・・

 

 

空き家を更地にすると土地にかかる固定資産税が高くなる。

更地にすることで、

建物にかかる固定資産税はなくなるため固定資産税は安くなると思ってしまいますが、

空き家を更地にすると土地にかかる固定資産税は最大6倍、都市計画は3倍高くなってしまいトータルとして支払う税金が高くなってしまいます。

 

建物があるだけで減税制度が適用されます。

住宅用地特例

固定資産税 1/6

都市計画税 1/3

 

人が住まないと住宅は一気に悪くなっていきます。

荒地になり、治安の悪化。さらに周りは高齢化

さらにさらに、今後生涯独身の人口は増えていきます。

2040年には日本人の半分が独身になる

そんな人たちに1軒家は必要ではない

 

 

子供はすでに都会へ

実家は空き家に、しかし売れない

固定資産税、メンテナンス、は常にかかります。

 

さらにさらにさらに2022年、生産緑地問題・・・延長か?

 

 

 

生産緑地とは、1991年に生産緑地法の改正で、首都圏・中部圏・近畿圏の三大都市圏の特定の市街化区域内で、一定の要件を満たし生産緑地地区に指定された農地など。

原則30年間、農業などを営むことを条件に、農地以外に転用できないなどの制限が課される反面、税制上の特例措置が認められています。

 

 

 

 

 

 

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